아파트 재건축과 리모델링의 차이점 장단점

아파트 재건축과 리모델링의 차이점 장단점

1기 신도시라고 할 수 있는 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본의 아파트들의 연차가 30년이 지나감에 따라 1기 신도시 특별법이 뉴스에서 심심치 않게 등장하면서, 아파트 재건축과 리모델링이라는 단어가 요새 자주 보이는 듯합니다.

 

1기 신도시 특별법에 관한 이야기는 아래 포스팅에서 작성해 봤으니 궁금하시면 참조하시고요.

https://moneystory1981.tistory.com/entry/1%EA%B8%B0-%EC%8B%A0%EB%8F%84%EC%8B%9C-%ED%8A%B9%EB%B3%84%EB%B2%95-%EC%9D%B4%ED%9B%84-%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95-%EA%B0%80%EA%B2%A9-%EC%A0%84%EB%A7%9D

1기 신도시 특별법 이후 재건축 가격 전망

오늘은 아파트 부동산에 있어서 최고의 호재 중의 하나로 꼽히는 재건축과 리모델링의 차이점과 장단점에 관해서 이야기해 보도록 하겠습니다.

 

재건축과 리모델링의 주요 차이점

	리모델링	재건축
사업가능연한	아파트 준공 후 15년 이상	아파트 준공 후 30년 이하
안전진단	수직증축 : B등급 이상 수평증축 : C등급 이상	D등급 이하
공사방식	부분 철거 이후 증축	전면 철거 이후 신축
부동산 거래	자유로움	제한적
기부채납	없음	있음
임대주택 의무비율	없음	있

재건축은 대부분이 아는 방식으로 기존의 아파트들을 전면 철거 한 이후 신축으로 새로운 아파트를 짓는 것입니다.

리모델링은 아파트의 골조 같은 뼈대만을 남겨둔 채 평수를 확장하거나, 몇 층 더 짓는 것을 뜻하죠.

 

수직증축이 몇 층을 더 높이 짓는 것이고, 수평 증축은 평수를 늘린다는 개념으로 보시면 됩니다.

재건축이 전면 철거 이후 아파트를 높게 새로 짓는 방식이라, 건설사나 입주민들의 사업성은 훨씬 좋다고 보시면 됩니다.

 

그런데 왜 재건축을 하지 리모델링을 하느냐?

이유는 간단합니다.

 

재건축이 소요되는 시간도 리모델링에 비해서 더 길뿐더러, 최종 승인을 받는 과정이 훨씬 복잡하고 안전진단 등급을 받기가 힘들기 때문에 세월아 네월아 시간이 흘러갈 확률이 높기 때문이죠.

 

또한 30년 지난 아파트라고 할지라도 10층 이상의 고층 아파트는 용적률을 많이 끌어다 썼기 때문에, 건설사들이 재건축을 하면 사업성이 나오지 않기 때문에, 15층 정도 되는 많은 아파트 단지들이 재건축을 포기하고 리모델링으로 돌아서는 이유입니다.

 

위에서 언급한 1기 신도시 특별법의 핵심이 용적률을 500%로 올려준다는 내용이기 때문에, 용적률이 200% 안팎인 1기 신도시 아파트들이 재건축을 하게 될 경우 사업성이 나오게 되므로, 주목을 받고 있는 셈이지요.

 

재건축과 리모델링의 사업절차 과정

재건축과 리모델링의 사업절차 과정

리모델링 사업절차를 대략적으로 보자면 아래의 9가지의 단계를 거칩니다.

1. 기본계획 수립
2. 추진위원회 구성
3. 조합설립
4. 안전진단
5. 건축심의
6. 행위 허가
7. 이주
8. 착공
9. 입주

재건축의 사업절차를 대략적으로 보자면 아래의 11가지의 단계를 거칩니다.

1. 기본계획 수립
2. 안전진단
3. 정비계획 수립, 구역지정
4. 추진위원회 구성
5. 조합설립 인가
6. 건축심의
7. 사업시행인가
8. 관리처분계획인가
9. 이주 및 철거
10. 착공 및 분양
11. 입주

 

단계는 2단계 밖에 차이가 나지 않지만, 재건축의 2번 안전진단 단계가 리모델링에 비해서 조건이 어렵기 때문에, 2단계를 넘지 못하고 시간만 흘러가는 경우도 많습니다.

 

재건축의 장단점

재건축의 장단점

재건축의 장점은 확실합니다.

재건축 승인만 받을 수 있다면, 확실한 시세 상승이 보장되며 입주민들에게도 대지지분과 용적률 등에 따라 기존에 24평 아파트를 보유하고 있다면, 새로운 32평 아파트를 받게 됩니다.

 

물론 분담금으로 몇억 원 정도를 내야 하지만, 30년 이상 된 24평대 낡은 아파트에서 신축 32평 아파트를 받는다고 한다면 마다할 사람은 적을 것으로 보입니다.

 

토지지분 + 신축 + 추가된 평수 등이 추가가 되니, 몇억 원의 분담금을 내더라도 그 이상의 가치를 부여받게 되는 셈이죠.

 

하지만 단점 역시도 확실합니다.

재건축 승인이 나서 공사에 들어가기 전까지의 과정이 리모델링에 비해서 훨씬 복잡하며, 평균적으로 6-7년 정도 소요되는 리모델링에 비해서 재건축은 최소 10~15년 이상은 바라봐야 하기 때문에, 상당히 장기간 보유해야 한다는 단점이 있습니다.

 

리모델링의 장단점

리모델링의 장단점

리모델링은 재건축과 다르게 아파트 건물을 전면 철거하지 않고, 기존 뼈대인 골조들은 유지한 채 아파트 건물을 증축, 개축하여 단지를 새롭게 만드는 방식입니다.

전용 면적에 따라 리모델링 증축을 할 수 있는 정도가 달라지는 데, 85㎡ 미만이면 40% 이내 증축이 가능하고, 85㎡ 이상이면 최대 30% 증축이 가능하며, 기존 세대수의 15% 이내로 증축이 가능합니다.

 

위에서도 언급했지만, 리모델링의 장점은 재건축에 비해 비교적 짧은 시간 내에 입주가 가능하다는 점입니다.

아파트 재건축이 최소 10-15년 이상이 소요된다면, 리모델링은 6-7년이면 가능한 것이죠,

 

또한 재건축 아파트에 적용되는 초과이익 환수제와 기부채납, 임대주택의무비율 등 규제들이 없거나 완화되어서 입주민들의 부담이 줄어들게 됩니다.

또한 재건축의 경우 조합원 지위 양도 제한이 있지만, 리모델링은 별도의 제한이 없어서 리모델링 후 아파트 매매 거래가 자유로운 장점이 있습니다.

단점으로는 전체 철거가 아니므로, 내력벽 철거가 어렵기 때문에 내부 구조 설계에 한계가 있습니다.

또한 재건축에 비해 아파트를 높이 지을 수 있는 것이 아니라, 기존 15층이라면 몇 층 정도밖에 높아지지 않으므로 평수에서 크게 이익을 볼 수가 없습니다.

그리고 30 가구 이상 늘어나게 될 경우, 분양가 상한제 적용으로 조합원 분담금이 늘어날 수도 있습니다.

 

재건축과 리모델링 중 어떤 것이 유리할까?

시간과 금전의 여유에 따라서 재건축과 리모델링 중 유리한 것이 바뀐다.

이 질문에 대한 답은 처한 상황에 따라 다를 수 있습니다.

 

시간과 금전적인 여유가 있는 사람이라면, 무조건 재건축이 좋겠지요.

수익성에 있어서 리모델링은 재건축을 따라오거나 절대 능가할 수가 없습니다.

 

다만 재건축은 최소 10-15년이고, 오래 걸릴 경우 여의도 아파트들이나 강남 구축 아파트들처럼 20년 이상이 지나도 진전이 없을 수가 있기 때문에, 어느 정도 시간에 따른 금전의 리스크를 가져가야 하겠죠.

 

다만 리모델링을 하더라도, 기존의 입지의 땅값 + 신축 건물 + 조금의 평수 증진 등이 시세 상승에 도움이 되기 때문에 나쁘지는 않은 선택일 겁니다.

 

시간을 더 들여서 크게 먹느냐?

시간을 덜 들여서 조금 먹느냐?

 

그 차이로 재건축과 리모델링을 바라보시면 될 듯합니다.