여의도는 서울특별시 영등포구에 위치한 섬으로 이름은 섬이지만, 접근성이 너무 좋아서 섬이라는 사실을 인식하지 못할 정도인 공간입니다.
2000년대 초반까지만 하더라도 KBS, MBC, SBS 등의 지상파 방송국이 모두 여의도에 기반을 뒀고, 국회의사당, 금융감독원, 그리고 수많은 증권사의 본사들이 모여 있는 서울에서도 핵심 요지로 꼽히는 곳입니다.
1970년대부터 아파트들이 들어서기 시작하여, 시작과 동시에 손꼽히는 서울의 부촌으로 1980년대 압구정동과 함께 대한민국에서 가장 비싼 동네였지만, 1970년대 지어진 아파트들이 아직도 재건축이 추진되지 못하면서 50년 이상 된 낡은 아파트로 거주의 편의성에서 부촌이라는 느낌에 비해 만족도가 떨어지는 동네로 돌아섰죠.
그러나 최근 여의도에서 재건축을 추진되는 아파트가 15개 단지로 재건축이 모두 이뤄진다면 강남과 더불어 가장 비싼 동네의 타이틀을 다시 찾아올 것으로 전망이 됩니다.
오늘은 여의도 재건축 대장주로 꼽히는 서울아파트의 투자가치에 대해서 이야기해 보도록 하겠습니다.
여의도 서울아파트의 입지
고급 아파트의 기준을 두는 입지에는 여러가지가 있기 마련이지만, 최근 고급 아파트들의 상당수가 한강변을 끼고 있는 점을 보실 수 있습니다.
한강 남쪽에 위치한 압구정동이나 북쪽에 위치한 한남동이나 성수동 같은 동네가 엄청난 가격을 받고 있는 상황이죠.
또한 서울숲과 공원을 끼고 있는 아파트 단지, 지하철 역을 끼고 있는 아파트 단지들이 주변의 다른 아파트보다 높은 가격을 받고 있는 실정이죠.
여의도 서울 아파트는 이 모든 것을 충족시킨 입지에 위치하고 있습니다.
1. 한강을 끼고 있으며
2. 바로 앞에 여의도 한강공원이 있고
3. 바로 앞에 5호선 여의나루 역이 있습니다.
또한 상업지역에 위치해 있어서 다른 아파트보다 용적률을 최대 800%까지 끌어올릴 수 있는 장점이 있어서, 최대 76층 높이의 주상복합을 추진하려고 진행 중에 있습니다.
76층 주상복합으로 건설된다면, 2002년 도곡동에 건설되어서 고급 아파트의 대명사가 되었던 주상복합인 타워팰리스의 명성을 이어 받지 않을까 하는 생각이 듭니다.
여의도 서울아파트 단지 정보
여의도 서울아파트의 세대수는 192세대(총2개동)이며, 최고층은 12층에 이르는 아파트입니다.
1976년 9월 18일 사용 승인이 되었으며, 올해로 47년이 된 아파트로 재건축이 필요한 아파트죠.
총 주차대수는 260대로 세대당 1.35대에 달하며, 건설사는 삼익주택(주)입니다.
서울시 영등포구 여의도동 21-1에 위치하고 있으며, 면적은 161A㎡, 166B㎡, 238A㎡, 238B㎡로 큰 평수 아파트로만 이루어져 있습니다.
용적률은 210%로 800%까지 끌어올린다면, 4배 가까운 수치로 사업성이 꽤나 좋을 듯 보입니다.
4-5년 전인 2017~2018년 여의공영사업설명회때
50평은 전 세대원 한강뷰 아파트 55평 무상배정 + 오피스텔 1채 or 현금 8억 원
69평은 전 세대원 한강뷰 아파트 76평 무상배정 + 오피스텔 1채 or 현금 12억 6천만 원
보상 예정이었는데, 2021년까지 아파트 시세가 대 상승장을 거치면서 당시보다 더 좋은 조건으로 재건축이 진행될 것으로 예상됩니다.
여의도 서울아파트 매매가
네이버 기준으로 여의도 서울아파트의 매매건은 총 11건이 나와 있으며, 모두 161A㎡ 약 48.77평입니다.
매매가는 모두 동일하게 41억 원으로 나와 있습니다.
여의도 서울아파트 실거래가
부동산 상승이 시작되기 전인 2017년에는 20~22억 원 수준에 거래되던 서울아파트의 실거래가는 아파트 대상승장을 타면서 2022년 3월 최고가 42억 5천만 원을 기록합니다.
이후 2022년 10월 33억 5천만 원에 거래가 된 후 실거래가는 없는 상태입니다.
재건축 후 비교할만한 서울숲 트리마제 아파트 매매가 및 실거래가
2017년 사업 설명회 때 나온 55평 무상배정을 기준으로 삼아봅니다.
비슷한 평형대인 서울숲 트리마제의 56평대의 자료를 가지고 와봤습니다.
트리마제의 경우 여의도 서울아파트처럼 한강뷰와 서울숲 공원을 가지고 있기는 하지만, 지하철역을 품고 있지는 못합니다.
이점을 떠나서라도 성동구의 입지가 현재는 신축 아파트 때문에 여의도보다 높지만, 여의도에 신축 아파트가 들어선다면, 여의도는 성동구보다 상급지라고 볼 수 있습니다.
마용성에도 용산이 마포나 성동구보다 한 수 위이듯이, 여의도는 용산구와 강남구에 비견될만한 입지로 보면 됩니다.
어쨌거나 트리마제 56평형대의 최고 실거래가는 2021년 4월에 47억 원을 기록했고, 현재 매물은 최저가가 56억 원에 달하고 있습니다.
부동산 상승장은 2022년까지 계속됐기 때문에 거래가 없는 2022년을 감안해서 최소 50억 원에 가까운 금액이 될 것으로 보입니다.
현재 여의도 서울아파트의 경우 평당 시세는 약 8,400만 원 수준이고, 압구정의 대표적인 재건축 대장주인 현대아파트의 경우 평당 9,300만 원 수준입니다.
성수동 쪽의 대표적인 고급 아파트인 갤러리아포레나 아크로서울포레스트의 경우도 평당 1억 원 수준에 가깝고
서초구나 강남구의 아파트는 평당 1억 1천만 원이 넘는 수준이니, 현 아파트 시세가 유지된다고 가정할 때 평당 1억 원 수준은 기본적으로 기록할 것으로 보입니다.
여의도 서울아파트의 투자가치는?
과거의 기준으로 예상해 보자면
1. 41억 원에 48평대를 구매할 경우
2. 55평을 무상배정받아서 현 아파트 시세를 유지한다고 할 경우, 약 55억 원이 되고
3. 현금 8억 원을 지급받습니다.
이렇게 될 경우 41억 원을 투자해서 총 금액은 63억 원 정도가 된다고 볼 수 있습니다.
돈만 있다면 현 시세 기준 보수적으로 잡아도 22억 원의 투자 수익이 생기게 되므로 상당히 괜찮은 수익이라고 볼 수 있습니다.
1. 다만 현 시세가 5-6년 뒤에도 유지될 수 있느냐가 첫 번째 관건이고
2. 두 번째는 재건축이 확정되더라도 5-6년 내에 재건축이 완성될 수 있느냐 하는 점이겠죠.
재건축 자체가 워낙 길게 봐야 하는 싸움이기 때문에, 현금 41억 원을 투자하는 것이 아니고 대출을 통해 레버리지를 발생하게 된다면, 기간이 길어질수록 이자에 대한 부담으로 상당히 고통스러울 수 있습니다.
긴 호흡으로 본다면 여의도는 강남에 버금갈 정도의 위상을 되찾을 것이라 봅니다.
교육시설이 강남에 비해 없기는 하지만, 여의도의 오래된 아파트들이 재건축 후에 부자들이 입주하게 된다면 자연스레 학군이 형성될 것으로 보이고, 출산율이 떨어지는 현재의 대한민국의 사정을 고려할 때 사교육이 과거처럼 집값을 정하는 최대 분수령이 될 확률이 낮아지기도 할 것으로 보이고요.
여하튼 앞으로가 기대되는 여의도이기 때문에, 여의도 서울 아파트의 미래도 창창할 것으로 보이지만, 40억 이상의 돈을 투자하기에 최적의 투자처로 보이느냐? 에 대한 물음에는 물음표가 드는 것은 사실입니다.
남는 돈이 많아서 돈을 신경 쓸 필요가 없다면, 미래의 대한민국, 그리고 서울에서 최고의 입지 중 하나가 될 여의도 아파트의 선택은 나쁘지 않을 것이라 봅니다.
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