용산구 동부 이촌동 한가람 아파트 입지와 투자 가치는?

용산구 동부이촌동 한가람 아파트

오늘 소개해드릴 첫 번째 아파트

동부이촌동으로 흔히 불리는 서울시 용산구 이촌동 404에 위치한 한가람 아파트입니다.

 

건영 한가람 아파트라고 불리기도 하고, 개인적으로 관심이 있는 지역인 용산구와 동부이촌동에서 관심이 있는 아파트라 한번 소개를 해볼까 합니다.

 

전통적인 부촌 용산구 동부이촌동

용산구 동부 이촌동은 어떤 동네?

용산구 이촌동 지역은 1960년대만 해도 한강에 백사장이 있어서 물놀이를 했던 곳인데, 이후 1971년 한강맨션이라는 고급 아파트가 들어서면서 전통적인 부촌으로 알려져 있습니다.

 

흔히 동부이촌동이라고 불리는 지역이 이촌동으로 과거에나 지금에나 손꼽히는 부자 동네로 알려져 있습니다.

 

뉴욕의 센트럴파크를 꿈꾸는 용산공원

최근에는 용산공원 개방과 개발, 그리고 대통령 집무실이 있는 곳으로 세계에서 가장 집값이 높고 화려한 동네 중 한 곳으로 꼽히는 뉴욕의 센트럴파크를 모티브로 용산공원에 접한 아파트 및 주택들을 개발할 것이라며 들썩이는 동네 중 한 곳이죠.

 

위의 이미지에서 한가람 아파트는 이촌역과 바로 맞닿아 있기 때문에, 용산 공원 개발에 따른 수혜를 받을 수 있는 곳으로 꼽히고 있습니다.

 

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 단지 정보

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 단지 정보

한가람 아파트의 단지 정보입니다.

 

세대수는 19개동 2,036세대로 대단지에 속하며, 사용 승인일은 1998년 09월 18일입니다.
총 주차대수는 2173대로 세대당 1.06대인데, 25년 가까이 된 아파트 치고는 주차대수가 나쁘지는 않은 편입니다.

최저층은 13층이고, 최고층은 22층에 용적률은 358%, 건폐율은 23%라 재건축하기에는 힘들 듯하고, 현재 리모델링 추진을 진행 중에 있습니다.

아파트 면적은 85㎡, 93㎡, 101㎡, 111B㎡, 111A㎡, 142㎡ 총 6개의 평수가 있습니다.
85㎡가 895세대, 111㎡가 636세대, 142.63㎡가 509세대로 이루어져 있습니다.

 

한가람 아파트 지하주차장

한가람 아파트는 지하주차장과 지상주차장이 동시에 있는 구조이고, 2000년 이전에 지어진 아파트들 처럼 아파트와 직접적인 연결이 되어 있지는 않은 듯 보입니다.

 

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 입지

사실 아파트나 빌딩이나 모든 부동산들에 있어서 가장 중요한 것은 신축이냐 아니냐가 아닌, 입지입니다.

신축 건물이면 당연히 좋기는 한데, 건물값이 부동산 가격에 포함되어 있기 때문에 높아 보이는 것일뿐이고, 몇 년이 지나고 몇십 년이 지나면 건축물 가격은 빠지기 때문에, 입지를 잘 찾아야 좋은 부동산을 만날 수 있습니다.

4호선 이촌역과 붙어 있는 한가람 아파트

아파트 입지의 핵심 요소 중 하나가 지하철 역이 얼마나 가까이에 있느냐인데, 4호선 이촌역 출입구 뒤로 보이는 것이 한가람 아파트입니다.

 

경의중앙선 이촌역도 위치하고 있어서 초역세권이라고 할 수 있습니다.

 

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 입지

위의 이미지 상에 한가람 아파트 바로 밑으로는 서두에 언급되었던 한강맨션이 위치하고 있습니다.

한강맨션아파트는 한강변과 접해 있고, 재건축을 추진하는 단지로써 재건축이 이뤄진다면 강남 아파트를 뛰어넘을 한국 아파트의 대장주로 꼽힐만한 입지입니다.

 

그 옆으로는 이촌동의 현재 대장주급 아파트로 꼽이는 LG한강자이 아파트가 위치하고 있고, 래미안 첼리투스 아파트도 위치하고 있습니다.

 

이촌역, 용산공원을 끼고 있고, 한강변이 조망이 되지는 않겠지만 이촌한강공원까지 도보로 갈 수 있는 입지 자체로는 서울 아파트 중에서도 손꼽을만한 위치라고 볼 수 있습니다.

 

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 리모델링 추진

리모델링을 추진중인 용산구 동부이촌동 한가람 아파트

한가람 아파트는 2022년 10월 중으로 리모델링 시공사를 선택한다고 합니다.

 

이촌동 한가람아파트, 다음 달 리모델링 시공사 최종 선정 (naver.com)

이촌동 한가람아파트, 다음달 리모델링 시공사 최종 선정

위의 기사를 살펴보면 시공권 우선협상 대상은 GS건설과 현대엔지니어링 컨소시엄으로 ‘GS사업단’의 수주가 유력하다고 합니다.

 

재건축과 리모델링 중 당연히 재건축이 아파트 입장에서는 폭발적인 가격 상승을 불러오지만, 1990년대 이후 지어진 15층 이상의 아파트들은 사업성이 떨어지므로, 재건축을 하기 힘들고 리모델링으로 접근한다고 봐야 합니다.

 

현재 전국 아파트 가격이나 부동산 가격이 하락하는 시점이라, 시점이 좋지는 않지만 리모델링 후 집값이 안정화기에 들어선다면, 입지와 리모델링 후 깔끔한 아파트로 변신해서 투자가치가 높아지지 않을까 생각됩니다.

 

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 25평대 실거래가

용산구 이촌동 한가람 아파트 25평대 실거래가

용산구 이촌동 한가람 아파트 25평대 실거래가 내역입니다.

가장 최근 계약일이 2022년 9월 2일로 17층이 17억 7,000만원에 거래됐습니다.

 

기존 최고가는 2021년에 기록한 19억 원입니다.

 

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 25평대 2019년 말~2020년 초 실거래가

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 25평대 2019년 말~2020년 초 실거래가

최근 5년간 집값이 많이 상승했는데, 저는 집값을 살필 때 2가지 포인트를 살펴봅니다.

1. 코로나 팬데믹으로 인해 유동성이 풀렸던 2019년 말~2020년 초의 집값과

2. 2007~8년 서브프라임 모기지 사태 후 폭락한 집값이 2012년 최저가를 찍고, 2016년부터 상승했기 때문에 2017년 5월부터의 집값

 

우선 1번인 2019년 말~2020년 초의 한가람 아파트의 실거래가 내역입니다.

25평대가 13억 원 수준으로 보입니다.

 

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 25평대 2017년 실거래가

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 25평대 2017년 실거래가

2017년의 집값으로는 약 7.5억~8억 원 수준의 집값을 보여줍니다.

 

개인적으로는 부동산 가격이 대세 하락기에 진입했다고 보고 있고, 그렇다고 한들 폭락하더라도 2017년 수준의 집값으로 돌아가기는 어려울 것으로 보입니다.

 

2017년 첫 3만 불을 돌파했단 1인당 국민소득이 2021년 35,000달러를 넘어섰고, 2022년에는 37,000달러, 그리고 수년 내에 4만 달러를 돌파할 것으로 예상이 되기에 집값이 폭락한다고 하더라도 개인적으로는 2019년~2020년 초의 집값까지 할락 하지 않을까 보고 있습니다.

 

우리나라처럼 부동산에 전 재산을 몰빵 하는 나라에서, 국민소득이 높아지는데 어떤 투자를 하겠습니까?

주식투자나 코인 투자를 멀리하는 국민성 때문에, 결국 돌고 돌아 부동산일 수밖에 없습니다.

 

 

개인적으로 보는 투자하기 좋은 타이밍은

1. 집값은 떨어지는데 거래량이 늘어나는 시기

거래량이 는다는 것은 살 수 있는 사람의 수요가 늘고 있다는 뜻이므로, 저점이다라는 긍정적 의미로 받아질 수 있습니다.

 

2. 2019년 말~2020년 초 가격으로의 회귀

코로나 팬데믹으로 전 세계 정부가 돈을 풀면서 유동성으로 인한 전 세계 집값 상승이 있었기 때문에, 이 거품은 빠진다고 보고 있습니다.

 

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 투자 가치는?

용산구 동부이촌동 한가람 아파트 투자 가치는?

위에서 언급한 대로 한가람 아파트가 2019년 말~2020년 초의 가격으로 회귀한다는 뜻은 아닙니다.

 

서울에서도 손꼽을만한 입지를 가진 아파트이기 때문에, 하락폭은 다른 서울 아파트 신축들에 비해서 적을 것으로 보입니다.

 

한강맨션아파트가 재건축돼서 강남을 넘어서는 대장주 아파트가 될 시점이 한가람 아파트도 가장 가치가 높아지는 시점이 아닐까 싶습니다.

 

투자가치는 충분히 높고요.

시장 가격이 어느 정도까지 빠지는지에 따른 저가에 매수할 수 있느냐 없느냐가 관건일 뿐이고, 부동산 경기 사이클상 2028년~2030년쯤에 다시 상승하는 시기가 올 것으로 보이니, 장기적으로 간다면 엄청난 가치 상승을 이룰 아파트로 보입니다.