오늘 분석해 볼 부동산은 과천 아파트의 대장주 푸르지오써밋입니다.
과천 푸르지오써밋을 이야기하기 전에 과천시에 대한 이야기를 해보자면, 과천은 정부과천청사가 위치한 곳으로 전통적인 부촌 중의 하나이며, 그린벨트를 많이 포함하고 있어 녹지율이 85%에 달할 정도의 숲이 우거진 전원도시 중의 하나입니다.
과천은 숲과 나무가 우거져 있고, 강남과의 접근성이 좋기 때문에 2년 연속 전국에서 가장 살기 좋은 도시로 선정된 곳이기도 합니다.
제가 거주하고 있는 지역이기도 한데, 과천시에서 유흥업소의 허가를 내주지 않기 때문에, 유흥주점이 없어서 어린 자녀를 키우기에 상당히 좋은 도시이기는 하나, 맛집 등의 놀거리가 부족해서 20-30대 젊은 청춘들에게는 조금 심심한 도시이기도 하지요.
여하튼 이런 도시적인 분위기를 가지고 있는 과천 아파트 대장주 푸르지오써밋의 전망 및 투자가치에 대해서 이야기해 보도록 하겠습니다.
과천 푸르지오써밋의 입지
과천의 아파트라 칭하는 곳은 4호선 정부과천청사역과 과천역을 중심으로 퍼져 있습니다.
과천 지식정보타운을 짓기 시작하면서 그쪽에도 아파트들이 속속 지어지고 있지만, 과천시 아파트의 메인은 위의 2개 지하철 노선 주변으로 쭈욱 들어서 있습니다.
정부과천청사역 쪽으로 가면 과천지식정보타운과 인덕원역, 평촌역 등 안양쪽으로 이어져 있고, 과천역 쪽으로 가면 선바위와 사당역 등 서울 강남 쪽으로 이어지는 노선이라 보면 됩니다.
상권은 정부과천청사역 근처에 이마트가 있기 때문에 이곳을 중심으로 상권ㅇ이 형성되어 있고, 과천역 쪽에는 상권이 거의 없다고 보시면 됩니다.
과천역이 서울과는 더 가깝지만, 과천의 중심지는 정부과천청사역을 중심으로 이루어져 있다고 보시면 됩니다.
과천 푸르지오써밋의 입지는 정부과천청사역과 과천역을 모두 품고 있는 아파트입니다.
또한 서쪽으로는 관악산을 품고 있기 때문에 입지 자체만으로도 과천시에서 가장 좋은 입지라 볼 수 있습니다.
과거 주공아파트 단지로는 1단지로 가장 먼저 입지를 선점한 곳이기도 합니다.
과천 푸르지오써밋 단지 정보
과천 푸르지오써밋은 총 32개동 1,571세대를 보유한 아파트로 최저층은 7층에서 최고층은 28층에 이릅니다.
사용승인일은 2020년 3월 31일이며, 총 주차대수는 2,781대로 세대당 1.77대로 넉넉한 편입니다.
용적률은 189% 이고, 건폐율은 19%인데, 재건축을 추진하는 강남의 아파트 단지들의 용적률이 200% 안팎인 점을 고려할 때, 다시 한번 재건축이 가능할 정도로 용적률이 낮은 편입니다.
과천시의 신축 아파트들 대부분이 용적률이 200% 안팎으로 낮은 편이어서 동간 간격이 넓고 아파트 단지들의 조성이 잘 되어 있는 편입니다.
(주)대우건설에서 건설하였으며, 주소는 경기도 과천시 중앙동 101, 도로명으로 경기도 과천시 관문로 106에 위치하고 있습니다.
평형대는 상당히 다양한데
80B1㎡, 80C1㎡, 81A1㎡, 108E1-1㎡, 108B1㎡, 108A1㎡, 108C1㎡, 108D1㎡, 108E1-2㎡, 108E1-3㎡, 111A6㎡, 134A4㎡, 135A5㎡, 138A1㎡, 139A5㎡, 144B4㎡, 145A1㎡, 150A4㎡, 152A6㎡, 157A1㎡, 158B6㎡, 183A4㎡, 184A5㎡, 253A1㎡ 등이 있습니다.
과천 푸르지오써밋 분양가
과천 푸르지오써밋의 평당 분양가는 3.3㎡당 평균 3,998만 원으로 책정됐습니다.
최고가 기준으로
- 전용 59㎡A형은 11억 1,720만 원
- 전용 84㎡A형은 13억 4,950만 원
- 전용 111㎡A형은 16억 6,950만 원입니다.
푸르지오의 고급 브랜드인 푸르지오 써밋은 강남과 용산, 그리고 과천 3곳에만 존재하는데 그렇기 때문에 고급화 단지로 아파트 대상승장이 시작되기 전에 분양했음에도 평당 4,000만 원으로 상당히 고가에 분양된 것을 알 수 있습니다.
과천의 다른 신축 아파트 단지들이 평당 3,000만 원 정도 수준에서 분양을 한 것에 비해, 평당 1,000만 원가량 비싸게 분양되어서 다른 신축 아파트들에 비해서 고급 단지라 할 수 있습니다.
과천 푸르지오 써밋 24평 기준 매매가
과천 푸르지오 써밋의 24평 기준 매매가는 12억 9천만 원에서부터 17억 5천만 원까지 가격대가 형성되어 있습니다.
평균적인 매매시세는 14억 원 정도에 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.
분양가가 대략 10억 정도에 형성되어 있음을 감안하면 분양가에서 약 4억 정도 상승한 금액임을 알 수 있습니다.
과천 푸르지오 써밋 32평 기준 매매가
과천 푸르지오 써밋의 32평 기준 매매가는 18억 4천만 원에서부터 24억 원까지 가격대가 형성되어 있습니다.
평균적인 매매시세는 19억 원 정도에 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.
분양가가 대략 12~13억 정도에 형성되어 있음을 감안하면 분양가에서 약 6~7억 정도 상승한 금액임을 알 수 있습니다.
과천 푸르지오 써밋 24평 기준 실거래가
2019년 8월 24평의 3층 입주권이 12억 7천만 원에 거래된 이후, 2020년 15억 원 수준에서 거래되다가 2021년 최고점인 17억 4천만 원을 기록합니다.
이후 하락세에 접어들면서 2023년 4월 18일 18층이 13억 6,500만 원에 거래가 됐습니다.
최근 거래된 가격은 평균 매매시세인 14억 원에서 조금 낮은 13억 중반대에서 거래된다고 볼 수 있습니다.
과천 푸르지오 써밋 32평 33평 기준 실거래가
2023년 4월 3일에 16억 9천만 원과 2022년 12월 16억 5천만 원에 거래된 것이 최저가입니다.현재 매매가 시세가 19억 원 인 점을 감안하면, 매매가 시세가 조금 높아 보입니다.
과천 푸르지오 써밋 전월세가
과천 푸르지오써밋의 32평의 전월세가 비율을 그래프로 표기한 지표입니다
매매가는 20억 원을 넘었다가 현재 17억 원 수준에 있으며, 전세가는 큰 변화는 없이 10억 원 안팎에서 가격대를 유지 중입니다.
과천 푸르지오써밋이 입주할 당시 위버필드와 7단지 센트럴파크푸르지오써밋이 비슷한 시기에 입주를 시작해서 입주 물량이 많았기 때문에 전세가가 매매가에 비해서 낮은 편이었습니다.
그리고 바로 아파트 대 상승장을 맞이하면서 매매가가 폭등했기 때문에, 폭등한 매매가가 하락해도 전세가에는 큰 영향을 주지는 않은 편입니다.
과천 푸르지오 써밋의 전망 및 투자가치는?
과천 푸르지오 써밋이 과천시 신축 아파트 가운데 분양가가 가장 높기 때문에, 커뮤니티라던지 실내 외장재에 있어서 가장 고급감이 있는 것은 사실입니다.
비슷한 시기에 분양했으나 분양가가 평당 1,000만 원가량이 차이가 나기 때문에 어쩔 수 없는 부분입니다.
가장 고급화 아파트 단지라서 그런지 비슷한 시기에 준공된 위버필드나, 센트럴파크푸르지오써밋, 과천자이에 비해서 전 월세 매물이 적은 편입니다.
전월세 매물이 적다는 것은 실거주 비율이 높다는 것이죠.
과천 시민들도 살기 가장 좋은 단지로 과천 푸르지오 써밋을 꼽습니다.
다만 전망이나 투자 가치에 있어서는 조금 다른 생각이 듭니다.
대상승장 때 32평 기준으로 과천 푸르지오써밋이 최고가로 22억 원을 기록했고, 위에 언급한 나머지 단지들이 21억~21.5억 원을 기록했습니다.
최고가에서는 별반 차이가 없었던 셈이죠.
외부에서 들어올 때 과천을 잘 모르는 사람의 경우, 분양가도 비슷한 시기에 지어졌으니 당연히 비슷하겠지라는 생각에 서울과 가까운 과천역 주변의 아파트를 노릴 가능성이 높습니다.
그렇기 때문에 현재 푸르지오써밋에 비해 2-3억 원가량 저렴한 타 단지가 추후 상승장에서는 최고가에서는 비슷한 가격일 수 있으니, 수익률이 조금 더 좋을 수 있지 않을까 하는 생각입니다.
그리고 현재 과천 지식정보타운이 건설 중인데, 2027~28년 정도가 되면 지식정보타운역이 개통할 것이며, 지식정보타운도 모습을 다 갖추리라 봅니다.
과천의 집값은 기본적으로 현재 판교와 동급인 상황이기 때문에, 과천 지식정보타운의 성공 여부에 따라 제2의 판교를 넘어서 제1의 과천으로 거듭날 수 있는 계기가 될 것으로 보입니다.
3-4년 뒤의 과천의 전망 및 투자가치는 좋다고 보기 때문에 현재 가격이나 현재 가격에서 조금 빠진 가격으로 매수한다면 괜찮을 거라 봅니다.
기본적으로 과천이 살기 좋은 곳이기 때문에, 노후를 생각한다고 하면 실거주로 만족도도 높을 것이라 보기에 좋게 보고 있습니다.
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