1기 신도시 특별법 이후 재건축 가격 전망

1기 신도시 특별법 제정과 시행, 재건축이 가능할까?

1기 신도시 아파트들의 재건축 연한인 30년이 다가오자 1기 신도시 특별법 제정과 시행이 언제 가능한지와 재건축 여부에 따른 이슈로 부동산 업계는 뜨거워지고 있습니다.

국회를 통해 1기 신도시 재정비 추진을 위한 특별법이 발의됐는데, ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안(1기 신도시 특별법)’은 현재 국토교통위에서 계류 중이라고 합니다.

최근 부동산 업계에서는 전세 사기 문제가 사회적 파장을 일으키며, 국회에서 전세사기 관련 특별법에 대한 처리를 우선적으로 진행하면서, 1기 신도시 특별법에 대한 논의가 뒤로 밀리고 있는 상태라고 할 수 있습니다.

1기 신도시는 노태우 정권인 1989년 4월 폭등하는 집값을 안정시키고, 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설 계획을 발표했는데, 5개의 지역은 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개의 도시를 뜻합니다.

1992년 말까지 입주를 완료하여 총 29만 2,000가구 117만이 거주하는 대단위 주거타운이 탄생한 것을 뜻합니다.

 

1기 신도시 개요 및 용적률

	분당	일산	평촌	산본	중동
위치	경기 성남시 분당구	고양시 일산구 일대	안양시 동안구 일대	군포시 산본동, 안양시 안양동 일대	부천시 중구, 남구 일대
가구수	9만 7,600가구	6만 9,000가구	4만 2,000가구	4만 2,000가구	4만 1,400가구
계획인구	39만명	27만 6,000	16만 8,000명	16만 8,000명	16만 6,000명
용적률	184%	169%	204%	205%	226%

자료 출처 : 국토교통부

1기 신도시의 개요 및 용적률을 보면 위와 같습니다.

성남시 분당구가 가장 규모가 크며, 일산구가 2번째로 크고, 평촌, 산본, 중동은 가구수나 계획인구 숫자가 비슷하며, 분당과 일산에 비해 작은 사이즈라 할 수 있습니다.

 

용적률의 경우, 재건축을 할 경우 수익성이 나는 것에 대한 대표적인 지표 중의 하나로 상당히 중요도가 높은 지표입니다.

 

각 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 만든 지구단위계획의 용적률 제한이 200% 안팎이므로 200%가 넘어가는 평촌이나 산본, 중동 등은 리모델링 쪽 위주로 추진이 되고 있는 모습이며, 실제 평촌의 여러 단지들에서 리모델링을 추진하는 단지들이 많이 보이는 것을 알 수 있습니다.

 

1기 신도시 특별법이란?

1기 신도시 특별법

위에서 언급한대로 지구단위계획의 용적률 제한이 200% 안팎이므로, 현재로서는 가구수를 늘리는 것이 거의 불가능하기 때문에 재건축 사업성이 나오는 단지들이 거의 없다고 보시면 됩니다.

 

그렇기에 1기 신도시 특별법은 주거지역 용적률을 최대 500%까지 보장해서 재건축 사업의 수익성을 확보하여 1기 신도시의 재건축이 가능하게 해주는 내용이 핵심입니다.

 

물론 이 외에도 재건축이 시행될 수 있게 안전진단 기준 완화, 예비 타당성조사 면제 등의 재건축 추진하는 단지들이 실제적으로 어려움을 겪었던 법안을 완화시켜 재건축 시행을 할 수 있게 만들어주는 법이라고 할 수 있습니다.

 

1기 신도시 특별법으로 재건축이 가능할까?

1기 신도시 특별법으로 재건축이 가능할까?

1기 신도시 특별법이 시행이 된다면 재건축은 무난하게 가능할 것으로 보입니다.
다만 여기서 타지역과 1기 신도시간의 쟁점이 발생합니다.

1기 신도시에 포함되지 않은 서울의 목동과 상계동, 고양시와 용인시, 그리고 인천 연수구와 대전 둔산, 광주 상무지구, 대구 수성구, 부산 해운대구 등 수많은 지역들이 1기 신도시 특별법 적용 대상이 아니라 형평성 지적이 큰 이슈로 발생할 것으로 보입니다.

 

각 지역별 형평성 문제가 제기될 가능성이 높기 때문에, 정치권에서는 이런 특별법 시행이 큰 부담으로 작용될 수 있습니다.

 

또한 특별법이 시행 되더라도, 재건축이라는 게 금방 되는 것이 아니라 최소 15년 이상은 봐야 될 것으로 보입니다.

 

아파트 재건축 이후 가격 전망

아파트 재건축 이후 가격 전망

아파트 부동산에 있어서 최고의 호재 중의 하나는 재건축이라고 할 수 있습니다.
재건축이 된다면 가격은 당연히 오를 수 밖에 없죠.

다만 재건축에 이르기 까지는 최소한 10년 이상, 15년 이상도 봐야 하기 때문에, 발표가 되더라도 현재의 하락장에서는 데드캣바운스처럼 단기적인 상승에 그칠 수 있습니다.

재건축의 경우, 바로 수익을 내려는 접근보다는 10년 후, 20년 후에 내가 살아도 괜찮을 지역에 미리 투자한다는 개념으로 접근하시는 게 좋을 듯합니다.

1기 신도시의 경우, 분양 당시 가격이 분당 -> 일산 -> 평촌 -> 산본, 중동 순서로 됐는데, 현재 가격은 분당 -> 평촌 -> 일산 순서로 바뀌었습니다.

일산의 경우 입지가 서울의 중심권인 강남과의 거리가 멀기 때문에, 강남과의 거리가 가까운 평촌이 일산의 가격을 앞서갔죠.

다만 일산의 경우 현재 가격대도 평촌에 밀렸고, 용적률도 가장 낮기 때문에 재건축으로 신축이 된다면, 적은 가격으로 꽤 높은 수익을 가져갈 수 있지 않을까 생각이 듭니다.

개인적으로 1기 신도시에 투자를 해야 한다면, 분당과 일산을 우선순위에 두겠고, 평촌 정도까지는 관심지역에 둘만하지 않을까 생각합니다.

 

다만 10년 이상 긴 호흡으로 바라보실 분이 아니시라면, 딱히 현재 1기 신도시 재건축에 메리트가 있어 보이지는 않습니다.

제가 부동산 투자보다는 주식과 코인 등 조금 더 단기적인 성향의 투자를 선호해서인지, 조금 더 호흡이 긴 부동산, 그중에서도 더 호흡이 긴 재건축이 저한테는 크게 매력으로 다가오지는 않습니다.