고금리에서 월세와 전세 어떤 것이 유리할까? (전세금 대출 이자 금리와 월세 전환율)

급격하게 오르고 있는 금리

인플레이션 상황을 잡기 위해 미국 연준에서 꾸준히 금리를 올리면서, 한국의 기준 금리도 꾸준히 오름세를 보이고 있습니다.

 

금리가 오른 다는 것은 내가 은행에다 넣는 적금과 예금의 이자가 올라서 좋은 반면, 내가 대출하는 대출금의 이자도 올라서 금융권을 통해서 대출을 받으신 분들은 힘든 나날이 계속되고 있는 것이라 볼 수 있습니다.

 

급격한 부동산 하락으로 인해 영끌을 통해 아파트 등 주택을 대출을 끼고 구매했던 분들의 시름이 날로 깊어지는 것이기도 하지요.

 

미국과 한국의 기준 금리

미국의 금리 상황

미국 중앙은행의 기준금리는 코로나로 인한 전 세계 충격이 있던 2020년 3월 제로금리에 가까운 0.25%의 금리로 내린 이후, 2022년 3월부터 꾸준히 올라서 현재 4.50%에 달합니다.

 

그러나 아직 금리인상이 끝이 아니고, 2023년 1분기에도 금리인상 시사 발언을 한 바 있습니다.

대략적으로 약 5~6% 정도까지 금리가 상승한 후, 안정기를 거쳐서 금리가 하락할 것으로 전문가들은 예상하고 있습니다.

 

한국의 금리 상황

이에 반해 한국은행의 기준금리는 3.25% 상태로 미국과 1~1.5% 사이를 유지하면서 금리인상의 속도를 조절하고 있습니다.

 

한국의 금리는 미국의 금리를 따라가기 때문에, 역시 2023년도 1분기인 3월 이내에 고점을 기록할 것으로 보입니다.

현재의 금리 상황을 정리하고 예측해보자면, 2023년도 1분기가 최고점이 될 가능성이 높고, 2023년도 2분기 이후부터는 어느 정도 금리가 유지되다가, 2023년 하반기 혹은 2024년도부터 금리가 낮아질 가능성이 높은 것으로 보고 있습니다.

 

금리에 민감한 부동산 경기

금리에 민감한 부동산 경기

주택이나 건물 등 부동산은 사치품들을 제외하고는 사람들이 살 수 있는 물건 중 가장 비싼 물건이기 때문에, 100% 현금으로 지불하고 구매하는 사람들의 수는 적습니다.

 

가격이 비싸기 때문에, 아파트 등 주택을 대출을 받아서 구매하는 사람의 비율이 압도적으로 높기 때문에 금리가 오르면 부동산 시장은 침체기로 갈 확률이 높습니다.

 

또한 실물 경제 또한 침체로 위기가 오는 상황에서 부동산 시장은 엎친데 덮친격이라고 할 수 있습니다.

물론 글로벌 경제가 활황세인 상태라면, 아무리 금리가 높더라도 부동산 시장이 침체될 가능성은 낮습니다.

 

그러나 지금은 두가지가 모두 덮친 상태로 부동산 또한 침체된 상황이라 보시면 됩니다.

 

1억 원전세금 대출 이자 금리

전세금 대출 이자 금리

서두에서 글로벌 경제 상황과, 미국과 한국의 기준 금리등을 알아봤으니, 이제 본론인 전세금 대출 이자 금리에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

전세자금대출 금리정보

검색엔진에 "전세금대출이자"를 검색했을 때 나오는 결괏값 화면입니다.

최저금리 낮은 순으로 정렬이 되어 있고, 대출금액은 1억 원, 기간은 2년이 기본값입니다.

 

케이뱅크, 기업은행, 카카오뱅크가 약 4.5%의 금리를 보이고 있습니다.

다음 페이지를 넘어가면 5~6% 정도의 금리를 보이고 있어서, 신용도가 높으신 분들의 전세금 대출 이자의 금리는 약 5-6% 수준이라고 보시면 됩니다.

 

2020년~2022년 초까지의 금리 상황이 자료는 없지만, 한국의 기준금리가 0.5%를 유지했고 현재는 3.25%이기 때문에 2-3년 전의 전세금 대출 금리는 약 3-4% 정도로 보시면 됩니다.

 

현재 금리는 5-6%

2-3년전의 금리는 3-4%를 기준으로 잡아보겠습니다.

 

보증금 1억 원에 따른 월세 전환 금액

1억 보증금에 따른 월세 전환 금액

1억 원에 대한 전세금 대출 이자 금리에 대한 표준값은 정해졌으니, 이제 1억 원의 보증금에 대한 월세 전환금액에 대해서 알아봅시다.

 

https://www.sedaily.com/NewsView/260RE0FKHG

불안한 월세시장…'보증금 1억원=월세 30만원' 관행 깨지나

위의 기사를 보면 서울에서 보증금 1억 원에 대한 월세는 30만 원이 관행화된 가격으로 나와 있습니다.
전월세 전환율은 3.6%의 수준인 셈이지요.

그러나 2021년 하반기 부터 전세 대출이 막히면서, 전세에 들어갈 수 없는 임차인들이 늘어나고 있고, 위에서 언급한 대로 시장 금리가 오르고 있기 때문에 전월세 전환율이 오르고 있는 추세입니다.
현재 대략적으로 보증금 1억원 당 월세가 35만 원으로 전월세 전환율이 4.2% 수준으로 오른 것으로 기사 내용에 나와 있습니다.

 

실제로도 네이버 부동산 매물들을 보면, 이와 같은 사례들이 많이 있고, 어떤 매물들은 1억 원 당 40만 원까지 나와 있는 매물들도 많이 볼 수 있습니다.

 

보증금 1억원 당 월세 전환금액은 35~40만 원으로 잡으면 될 듯하군요.

 

현재 금리에서 월세와 전세금 대출 중 유리한 것은 어떤 것일까?

전세를 택할 것인가, 월세를 택할 것인가?

2020년~2022년 초까지의 전세금 대출 시 상황

1억 원 전세금 대출 시 월 납입금

- 대출금리 3% 일 때 : 월 이자 25만 원

- 대출금리 4% 일 때 : 월 이자 33.3만 원

 

보증금 1억 원일 때 월세 전환 금액

- 30만 원

 

월세일 경우 보증금 2억 원 / 월세 60만 원

전세 대출일 경우 보증금 2억 원 / 월 이자 50만 원~67만 원

 

대출금리가 낮은 시절에는 전세로 들어갈 경우가 이자가 월세와 비슷하거나, 오히려 낮을 수 있습니다.

위의 대출금리는 일반적인 은행의 금리였으므로, 국가나 지자체에서 운영하는 대출을 받을 시에는 2% 이내의 금리를 받을 수 있었기 때문에, 월에 내는 금액은 보증금 2억 원일 경우 최대 30만 원까지 절약할 수 있었습니다.

 

 

현재 금리의 전세금 대출 시 상황

1억 원 전세금 대출 시 월 납입금

- 대출금리 5% 일 때 : 월 이자 41.6만 원

- 대출금리 6% 일 때 : 월 이자 50만 원

 

보증금 1억 원일 때 월세 전환 금액

- 35~40만 원

 

월세일 경우 보증금 2억 원 / 월세 70~80만 원

전세 대출일 경우 보증금 2억 원 / 월 이자 83.2만 원~100만 원

 

기본적으로 월 이자가 더 많이 나가는 것을 알 수가 있습니다.

게다가 현재 부동산 상황은 매매가가 폭락하고 있기 때문에, 깡통 전세가 될 가능성도 높아지고 있습니다.

 

현재 전세 대출을 할 경우에는 깡통전세의 위험한 리스크를 안고, 월세보다 더 많은 이자금을 내야 하는 상황인 겁니다.

결국에는 현재는 월세로 사는 것이 더 유리한 상황이죠.

 

 

1. 보증금 1억 원 당 월세 30만 원의 관행이 유지되고 있는 상황이라면 대출금리가 3% 이내의 상황에서만 전세대출을 하는 것이 유리합니다.

 

2. 보증금 1억 원 당 월세 35만 원인 상황이라면 3.5%까지는 괜찮은 편이라고 보시면 됩니다.

 

쉽게 생각해서 보증금 1억 원당 월세 전환 금액을 퍼센티지로 보시면 됩니다.

30만 원일 경우 3%, 35만 원일 경우 3.5% 이런 식으로 보고, 그 이상의 대출 금리를 받게 되면 월세가 더 나은 셈이지요.

 

부동산 하락기에서는 월세가 유리합니다.

여기서 중요한 점은 당시의 부동산 시장이 하락장일 경우 조금 더 보수적으로 접근을 해야 합니다.

깡통 전세의 위험 요인이 있기 때문입니다.

 

부동산 하락기를 판단하는 가장 간단한 방법은 뉴스 기사에서 미분양 이야기가 연일 나올 때입니다.

보통 아파트는 분양 이후, 3-4년 뒤에 입주하게 되므로 분양가는 3-4년 뒤 내가 입주했을 때 분양가보다 오를 것이라는 기대감을 반영한 값입니다.

 

3-4년 뒤 가격이 떨어질 것이 예상되면 분양을 하지 않고 미분양이 나겠죠?

현재는 미분양이 계속되는 분위기입니다.

 

지금 같은 부동산 하락기에서는 깡통 전세등의 리스크도 줄이고, 사실상 월세를 내는 것이 전세금 대출 이자를 내는 것보다 저렴하니, 월세를 가는 편이 유리합니다.