역월세란? 깡통전세 뜻과 역전세 계약

역월세란?

2020년 3월 전 세계를 강타한 코로나 쇼크 이후, 미국 및 전 세계 국가에서 경기를 부양하기 위해 돈을 풀기 시작하면서 대표적인 투자 상품인 부동산 가격이 급등하였습니다.

 

이후 러시아 우크라이나 전쟁을 겪으면서 인플레이션이 가속화됐고, 경기 침체로 이어지는 리세션 상황이 우려되면서 미국 금리가 연달아 상승하기 시작했습니다.

 

코로나 이후 제로 금리였던 미국의 기준 금리는 4.5%까지 오르면서 가파른 상승세를 보이고 있는데요

이에 따라 급등했던 부동산 가격이 폭락에 가깝게 떨어지면서 깡통 전세의 우려도 부각되고 있습니다.

 

2010년 이후 10여년 만에 등장하는 깡통전세와 역월세라는 단어

오늘은 역월세란 어떤 뜻인지 이야기해보도록 하겠습니다.

 

역월세 뜻

역월세 뜻

역월세란 전셋값이 떨어졌을 때 집주인이 기존의 세입자에게 전세금을 다 돌려주지 못하여 역으로 나머지 차액을 월세로 갚는 말을 뜻합니다.

 

쉽게 이야기 해서, 2020년 12월에 15억 원짜리 아파트에 전세금으로 10억 원을 계약하고 들어갑니다.

2년 뒤 전세 계약을 다시 하게 되니 2022년 12월에 지금 살고 있는 아파트의 전세 시세는 7억 원에 불과합니다.

 

보통의 경우 집주인은 2022년 12월에 계약하는 다음 세입자에게 전세금을 받아서 2년 전 계약한 사람에게 전세금을 주는데, 전세 시세가 떨어졌으니, 10억 원에 계약하려는 사람은 없을 겁니다.

 

집주인은 3억 원을 마련해야 하는데, 3억 원을 마련할 수 없기 때문에, 기존 세입자에게 10억 원으로 연장 계약을 맺자고 하고 3억 원에 대한 이자금을 월마다 지급하거나, 한 번에 지급하는 등의 계약을 맺는 것을 뜻합니다.

 

세입자가 월세 개념을 받는 희한한 상황이 되는 것이지요.

 

깡통전세

깡통전세 뜻

깡통전세의 경우 역월세 보다 더 심각한 상황을 야기합니다.

아파트의 전세 보증금이 주택 가격과 빚의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면, 전세 보증금을 떼이게 되는 상황을 뜻합니다.

 

빚을 뺀 경우라도 아파트의 가격이 폭락하게 되면, 깡통전세가 만들어질 수 있습니다.

 

예를 들어 위의 역월세 사례처럼, 2020년 12월에 15억 원짜리 아파트에 전세금으로 10억 원을 계약했는데, 2022년 12월 아파트의 매매 시세가 9억 원에 불과하다면, 집주인이 빚이 없더라도 깡통전세 상황이 만들어지는 것이지요.

 

내가 이 아파트를 매수한다고 하더라도 1억 원을 손해 보게 되는 상황입니다.

아직 이 정도 수준까지 떨어진 곳은 잘 보이지는 않지만, 앞으로 아파트 가격이 더 하락한다면 충분히 나올 수 있는 상황입니다.

 

급락하는 아파트 가격

역월세 계약을 하려면?

저 같은 경우라면 역월세 제안을 받더라도 응하지는 않을 듯합니다.

집주인이 내가 살고 있는 주택에 융자금이 없더라도, 깡통전세 상황이 연출될 수 있습니다.

 

내 전세금이 10억 원인데, 매매가가 10억 밑으로 떨어지는 상황이 벌어지면 그 집을 내가 인수하더라도 나는 손해가 나게 됩니다.

 

이런 리스크가 있기 때문에, 월세나 연세를 받더라도 집값이 더 폭락하게 된다면 내가 받을 리스크가 현실화되기 때문이죠.

 

다만 어쩔 수 없이 갱신해야 하는 분들도 있으므로, 제가 역 월세 계약을 한다면

첫 번째로 은행이자보다 높은 이율을 요구하고 (코픽스 기준금리 + 2%)

두 번째로 월세가 아닌 연세 혹은 2년 치 월세를 일시불로 받는 계약을 할 듯합니다.

 

은행이자보다 높은 이율을 요구

은행이자보다 높은 이율은 은행마다 비율이 다르므로, 코픽스 기준금리로 계산하시면 될 듯합니다.

코픽스 기준금리가 현재 4.34%이므로 + 2% 정도 해서 6% 정도를 제시하지 않을까 싶습니다

 

위에서 언급했듯이 세입자는 깡통전세에 대한 리스크를 안고 가야 하므로, 안정적인 은행이자보다 높은 이율을 요구할 권리가 있습니다.

 

부동산이 호황장일 때는 집주인이 시세대로 맘껏 전세금을 올릴 수 있고, 집주인이 우위에 서게 되지만, 하락장에서는 세입자가 떨어지는 전세나 월세에 입맛에 맞는 가격대로 입주할 수 있기 때문에, 세입자 우위의 장이 됩니다.

 

당연히 집주인은 역월세에서 은행이자만큼 받을 것을 제시하겠지만, 앞서 말했듯이 세입자는 리스크를 안고 가야 하고, 집주인이 은행보다 자금이 탄탄한 상황이 아니기 때문에, 은행 이자 수준의 역월세를 받을 필요가 없다고 봅니다.

 

월세가 아닌 연세 혹은 2년치 월세를 한꺼번에

또한 월세가 아닌 1년 치 혹은 2년 치 월세를 한꺼번에 요구하는 게 좋을 듯합니다.

세입자들도 월세가 밀리는 경우가 꽤나 많이 생기기 때문에, 집주인이라고 역월세를 밀리지 않으란 법이 없습니다.

 

또한 집주인의 경우는 세입자가 월세를 밀리면 전세금에서 떼거나 퇴거 명령을 할 수 있지만, 세입자는 집주인이 아니기 때문에 집주인이 월세를 밀리고 주지 않으면 상황이 복잡해집니다.

 

이런 복잡한 경우에 휘말리지 않으려면, 최대한 단위를 길게 해서 월세를 받는 것이 좋습니다.

 

역월세 계약의 경우, 내가 보증금을 받은 것도 아니고 소송을 할 경우에도 내 담보가 되는 집이 있는 게 아니므로 안 하는 게 좋긴 하지만, 어쩔 수 없는 상황이 생기면 위에서 언급한 대로 코픽스 기준 금리 + 2%의 이율과 연세 혹은 2년 치 월세를 일시불로 받는 계약으로 하시는 게 조금이나마 리스크를 덜 수 있지 않을까 생각합니다.