오늘 분석해 볼 부동산은 부산 영도의 바다를 품에 안은 함지그린 아파트
영도구는 부산에서도 끝자락에 위치한 곳으로 여의도의 면적보다 3배 이상 큰 섬이기도 합니다.
영도구의 끝자락에는 태종대라는 유명한 관광명소가 있고, 부산 16개 구/군 중에서 유일하게 지하철 노선이 없어서 부산 속의 섬 느낌으로 조금 고립된 느낌이 드는 곳입니다.
제주도와 거제도를 제외한 대부분의 섬들이 군으로 편입되어 있는데, 영도는 우리나라의 섬 단위의 행정구역들 중에서 유일하게 구 단위의 도시이기도 합니다.
상권이 발달된 남포동과 머지않은 곳에 위치하고 있지만 부산 사람들에게는 왠지 영도구가 멀게 느껴지는 공간이라고 할 수 있습니다.
부산 영도 함지그린 아파트의 입지
영도구는 부산에서 외곽에 속하고 있지만, 부산 영도 함지그린 아파트의 입지는 바다 바로 앞에 위치하고 있어서 바다뷰를 볼 수 있는 위치에 자리하고 있습니다.
바다를 자주 접하는 부산 사람들에게는 영도라는 곳의 입지자체가 좋지 못한 인식이지만, 수도권이나 바다를 자주 접할 수 없는 곳의 사람들에게는 집 안에서 오션뷰를 볼 수 있으니 입지가 나쁘지는 않다고 봅니다
서울에서 함지그린 아파트까지의 자가용 이용 시 거리
서울에서 부산 영도 함지그린 아파트까지의 거리입니다.
서울시청을 기준으로 했고, 거리는 405km이며 승용차 이용시 걸리는 시간은 대략 5시간 10분 정도입니다.
해운대나 광안리 등 부산의 중심지의 거리도 서울에서 400km 정도 걸리기 때문에, 부산 자체의 거리가 멀어서 서울에서의 접근성은 좋지는 못한 편입니다.
서울에서 함지그린 아파트까지의 대중교통 이용 시 걸리는 시간
서울에서 함지그린 아파트까지의 대중교통 이용 시 걸리는 시간입니다.
KTX가 부산역까지 운행을 하기 때문에, 자가용 이용 시 걸리는 5시간 보다 훨씬 적은 시간인 3시간 31분이 걸립니다.
서울역에서 부산역까지 2시간 36분이 걸리고, KTX비용은 59,800원입니다.
부산역에서 508번 버스를 탑승하고 절영복지회관역에서 하차하면 18 정거장 33분이 걸립니다.
부산이 대도심이기 때문에, 대중교통 이용 시에는 수도권에서 웬만한 바닷가 도시를 가는 것보다 부산 바닷가 쪽을 가는 게 더 빠릅니다.
부산 영도 함지그린 단지 정보
부산 영도 함지그린은 총 9개 동 1,000세대를 보유한 아파트로 최저층은 19층에서 최고층은 21층에 이릅니다.
사용승인일은 1994년 5월 6일이며, 총 주차대수는 800대로 세대당 0.8대로 적은 편입니다.
용적률은 174% 이고, 건폐율은 -%인데, 재건축을 추진하는 강남의 아파트 단지들의 용적률이 200% 안팎인 점을 고려할 때, 용적률이 낮은 편입니다.
삼협개발 주식회사에서 건설하였으며, 주소는 부산시 영도구 동삼동 1124, 도로명 주소로는 부산시 영도구 함지로 8에 위치하고 있습니다.
평형대는 2가지 면적으로 62㎡, 78㎡ 타입이 있으며, 난방은 개별난방이고 도시가스를 사용합니다.
부산 영도 함지그린 18평 19평 기준 매매가
부산 영도 함지그린 18평 19평 기준 매매가 1억 3천5만 원에서부터 2억 5천만 원까지 가격대가 형성되어 있습니다.
바다가 보이는 매물은 1억 5천만 원부터 시세가 형성되어 있습니다.
1억 6천만 원부터는 올수리 한 매물들을 볼 수 있으며, 1억 7천만 원 선부터는 올수리와 바다뷰가 가능한 매물들이 있음을 볼 수 있습니다.
대략 1.5억에서 1.7억 정도면 괜찮은 매물을 매매할 수 있는 시세입니다.
부산 영도 함지그린 23평 24평 기준 매매가
부산 영도 함지그린 23평 24평 기준 매매가는 2억 500만 원에서부터 2억 6,500만 원까지 가격대가 형성되어 있습니다.
2억 500만 원에서부터 바다조망이 가능하며, 2억 1,000만 원부터 올수리와 바다조망이 가능한 매물이 있습니다.
괜찮은 매물은 2억부터 구매가 가능하지 않을까 하는 생각이 듭니다.
부산 영도 함지그린 19평 기준 실거래가
부동산 상승이 시작되기 전인 2017년부터 2020년까지 동삼동 함지그린 아파트 19평의 경우 1억 원 안팎의 가격대에서 실거래가가 기록됐습니다.
2020년 말부터 꿈틀거리던 함지그린의 실거래가는 2021년 3월 9일 106동 17층이 2억 8천만 원을 기록하며 역대 최고 실거래가를 기록합니다.
이후 하향세에 접어든 집값은 가장 최근 거래일인 2023년 3월 31일에 108동 20층 매물이 1억 5,900만 원에 실거래가를 기록했습니다.
부산 영도 함지그린 23평 기준 실거래가
부동산 상승이 시작되기 전인 2017년부터 2020년까지 동삼동 함지그린 아파트 23평의 경우 1억 4천만 원 안팎의 가격대에서 실거래가가 기록됐습니다.
2021년 7월 20일 101동 16층이 2억 9천500만 원을 기록하며 역대 최고 실거래가를 기록합니다.
이후 하향세에 접어든 집값은 가장 최근 거래일인 2023년 3월 12일에 102동 14층 매물이 2억 1,000만 원에 실거래가를 기록했습니다.
부산 영도 함지그린 전세가
2020년까지 함지그린 아파트의 전세가는 8,000만 원에서 1.2억 원 사이의 박스권에서 크게 벗어나지 않았습니다.
2022년부터 현재까지는 1.2억 원에서 1.6억 원 사이의 전세가를 보이고 있습니다.
현재 실거래가는 2억 원을 넘기 때문에, 2억 밑으로 와야 전세가와 매매가의 갭차이가 줄어들어서 가격이 바닥권에 접어들지 않을까 생각이 듭니다.
부산 영도 함지그린 매매가 대비 월세 임대수익률 계산
19평형의 월세는 보증금 500만 원에 월세 45만 원에 형성되어 있습니다.
23평형의 월세는 보증금 1,000만 원에 월세 55만 원에 형성되어 있습니다.
현재 매매 시세 기준으로
19평형의 매매가를 1억 5천만 원을 기준으로 잡고
23평형의 매매가는 2억 1천만 원을 기준으로 잡아보겠습니다.
부산 영도 함지그린 19평 형 임대 수익률
매입가액 1.5억 원
보증금 500만 원
월세 45만 원일 경우
연수익률은 3.72%이며, 연 수익은 540만 원입니다
부산 영도 함지그린 23평 형 임대 수익률
매입가액 2.1억 원
보증금 1,000만 원
월세 55만 원일 경우
연수익률은 3.3%이며, 연 수익은 660만 원입니다
연수익은 약 3.5% 수준으로 수요가 높은 바다뷰 아파트 치고는 높은 편은 아니지만, 30년 된 연식의 아파트로 본다면 연수익률이 나쁜 편은 아닙니다.
부산 영도 함지그린의 전망 및 투자가치는?
바다뷰이긴 하지만 위의 이미지처럼 선박들이 워낙 많이 지나다니는 곳이라 뷰가 살짝 아쉬운 느낌이 있습니다.
부산 지역민들에게는 영도구 자체가 워낙 외딴 섬동네 같은 느낌이라, 많이들 꺼려하시는 분위기입니다.
그러나 수도권이나 바다를 접하기 어려운 지역의 분들에게는 가격이 저렴한 편이고, 어차피 부산의 중심지나 영도구나 400km 이상 걸리기 때문에 체감 거리는 크게 문제 되지는 않을 듯합니다.
다만 수익률이 높은 매물이 아니기 때문에, 약간은 애매한 아파트가 아닐까 싶습니다.
현재의 매매시세는 크게 메리트가 느껴지지 않고
19평 기준 1.2억 원 이내
23평 기준 1.7억 원 이내의 가격대로 들어온다면, 수익률이 4-5% 정도로 나오게 되므로 어느 정도 메리트가 있지 않을까 싶습니다.
수도권에서는 꽤나 멀기 때문에, 부산과 그리 멀지 않은 경남권이나 전남권 사시는 분들이 세컨드하우스 개념으로 투자하시는 것도 나쁘지는 않을 듯합니다.
저라면 매매는 조금 망설여질 것 같고, 월세는 500만 원에 45만 원이면 속초나 강릉의 반값도 안 되는 금액에 바다뷰 아파트를 즐길 수 있기 때문에 월세는 세컨드하우스로 즐기기에 괜찮다는 느낌이 드네요.
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